Onze slogan:

"Uw zekerheid, onze zorg"

Werkwijze van een dossier van levering en hypotheek.

Zodra een dossier bij ons binnenkomt wordt het direct ingeboekt en worden de nodige onderzoeken verricht. Allereerst wordt onderzoek gedaan bij het kadaster om te controleren of de verkoper inderdaad de juiste eigenaar is en of er geen andere eigenaren betrokken zijn bij de woning. Daarnaast wordt gecontroleerd of er hypotheken op de woning gevestigd zijn. Vervolgens wordt onderzoek gedaan bij de gemeentelijke basisadministratie en worden de gegevens van de verkoper en de koper gecontroleerd. Indien een verkoper ongehuwd is maar gehuwd is geweest, zou het kunnen zijn dat zijn ex-man of ex-vrouw juridisch nog eigenaar is en de akte moet medeondertekenen. De ex-man of ex-vrouw wordt door dan ons ook aangeschreven en uitgenodigd bij het ondertekenen van de akte. Indien de ex-man of ex-vrouw liever niet bij de verkoop aanwezig wenst te zijn, zal een verkoopvolmacht worden opgemaakt.

Indien de verkoper of de koper een onderneming is, doen we onderzoek bij de Kamer van Koophandel naar de onderneming en de bestuurders. Naar de bestuurders wordt ook een onderzoek bij de gemeentelijke basisadministratie gedaan.

Vervolgens worden alle bij de levering betrokken partijen aangeschreven, zoals de verkoper en de koper, maar ook de makelaar(s) en de tussenpersoon. Bij de hypotheekbank(en) wordt een aflosnota opgevraagd zodat de hypotheek tijdig kan worden afgelost. Indien de bank voorschrijft dat ook kredieten moeten worden afgelost, vragen we bij de betreffende instanties ook daar de aflosnota’s van op. Tevens wordt bij de vereniging van eigenaars opgevraagd of de verkoper een betalingsachterstand heeft en of er een reserve aanwezig is. Als sprake is van erfpacht wordt bij de gemeente opgevraagd of er een achterstand in de betaling is. Daarnaast wordt zowel bij de gemeente als bij het Hoogheemraadschap opgevraagd of alle zakelijke belastingen door verkoper zijn voldaan.

Bij ontvangst van het dossier wordt direct gecontroleerd of alle benodigde stukken door de makelaar zijn meegezonden. Indien er nog iets ontbreekt, vragen wij dit, zodat het dossier zo spoedig mogelijk compleet is en uitstel zoveel mogelijk vermeden kan worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het eigendomsbewijs van de woning, de splitsingsakte, de erfpachtakte en kopieën van de legitimatiebewijzen van de verkoper en de koper, maar bijvoorbeeld ook om een verklaring van erfrecht indien de eigenaar van de woning overleden is, alsmede de gegevens van de echtscheiding indien de eigenaar gescheiden is. Ook andere relevante stukken worden tijdig door ons opgevraagd.

In de koopovereenkomst is vrijwel altijd een datum vastgelegd waarop de bankgarantie moet zijn gesteld of waarborgsom moet zijn gestort. Wij controleren op die datum of aan deze verplichting is voldaan. Mocht dit niet het geval zijn, nemen wij contact op met de tussenpersoon en zullen wij de koper een aanmaning sturen. Hiervan worden ook de verkoper, de verkopend makelaar en de tussenpersoon op de hoogte gebracht. Indien nodig zullen wij meerdere malen aanmaningen verzenden.

Uiterlijk twee weken voor de datum van levering wordt de akte van levering opgemaakt en aan de koper, de verkoper en de makelaar(s) gezonden, zodat alle partijen ruim de tijd hebben om de akte door te lezen en eventuele vragen te stellen. Indien de hypotheekstukken al door de bank zijn aangeleverd, wordt ook meteen de hypotheek opgemaakt en verzonden. Als de hypotheekstukken nog niet zijn toegestuurd, nemen wij contact op met de bank en de tussenpersoon en indien nodig ook de koper. Als het nodig is bellen wij dagelijks en zelfs meerdere malen per dag met de bank en de tussenpersoon om ervoor te zorgen dat de akten tijdig gepasseerd kunnen worden.

De ervaring leert ons dat hypotheekstukken meestal de week voor het passeren worden aangeleverd en soms pas enkele dagen voor het passeren. Zelfs als de hypotheekstukken op het laatst worden aangeleverd, zullen wij er alles aan doen om toch op de afgesproken datum de akten te passeren, zodat de koper geen extra kosten krijgt voor uitstel en rentevergoeding aan de verkoper en de koper op tijd kan beginnen met de werkzaamheden in zijn huis en niet bijvoorbeeld een aannemer hoeft af te zeggen.

Indien alle partijen het wensen en alle stukken aanwezig zijn, kan de levering kosteloos worden vervroegd.

Vaak is het nodig dat de reeds opgemaakte en toegezonden nota van afrekening wordt aangepast, bijvoorbeeld indien de opgave van de vereniging van eigenaars pas kort voor de levering wordt ontvangen. Deze aanpassing brengt extra kosten met zich mee.

Tijdens het passeren van de akten worden de akten helemaal besproken met alle partijen, waarbij uiteraard alle vragen worden beantwoord. Wij reserveren daarom een uur in de agenda, zodat er ruime tijd is voor het stellen van vragen. Na het passeren van de akten krijgen de kopers direct het eigendomsbewijs en een afschrift van de hypotheekakte mee en eventueel andere relevante stukken. Kopieën van de akte van levering worden gezonden aan de vereniging van eigenaars en aan de gemeente indien sprake is van erfpacht. Een afschrift van de hypotheekakte wordt naar de bank gezonden, zodat de hypotheek door de bank geactiveerd kan worden. Afschriften van de akten worden ingediend bij het kadaster zodat de levering juridisch voltooid wordt en de eigendom overgaat op de koper. Tevens worden door ons royementsvolmachten opgemaakt. Dit zijn onderhandse akten waarin de hypotheekbank volmacht geeft aan ons kantoor om de hypotheek van de woning kadastraal door te halen. Deze volmachten zenden wij aan de bank. De bank zal de volmachten na ontvangst van de gelden ondertekend aan ons terugzenden. Mocht de bank de volmachten niet spoedig terugzenden, wordt de bank aangemaand, eventueel meerdere malen.

De eerste werkdag na het passeren gaan wij bij het kadaster onderzoeken of de akten juist verwerkt zijn en of er geen andere akten zijn ingeschreven bij het kadaster, zoals een beslag. Als alles correct is verlopen, zullen de gelden worden uitbetaald aan betrokken partijen, waarbij ook de nota’s van de makelaar(s), de taxatienota en dergelijke zullen worden voldaan.

Na ontvangst van de door de bank getekende royementsvolmachten maken we een royementsakte op. In de akte constateren we dat de hypotheek is afgelost en bij het kadaster verwijderd dient te worden. De akte wordt ingediend bij het kadaster, zodat de hypotheek niet meer op de woning rust.

Door ons worden de volgende werkzaamheden verricht zonder extra kosten:

-      het opvragen aflosnota’s van hypotheken en van kredieten indien dit een voorwaarde is voor de bank;

-      bij uitstel het opnieuw opvragen van de aflosnota’s

-      bellen voor hypotheekstukken met de bank en met de tussenpersoon, vanaf twee weken voor transportdatum;

-      de erfdienstbaarheden overnemen uit de eerdere akte(n) in de akte van levering (dit is geen erfdienstbaarhedenonderzoek);

-      opvragen erfpacht bij de gemeente;

-      het doen van onderzoek KVK;

-      het opmaken van een verkoopvolmacht;

-      het opmaken van een artikel 1:88 verklaring;

-      eventuele onvolkomenheden in koopovereenkomst corrigeren danwel begeleiden met de makelaar

-      het doen van onderzoek bij de gemeentelijke basisadministratie;

-      opvragen opgave van vereniging van eigenaars;

-      het controleren bij het M.v.J. van de legitimatiebewijzen;

-      het vervroegen van een transport indien mogelijk;

-      toezenden kopie akten aan gemeente in geval van erfpacht en vereniging van eigenaars bij appartementen

-      opvragen zakelijke lasten

Vergelijk:

Er zijn kantoren die een laag tarief hanteren voor het opmaken van een akte van levering en een hypotheekakte. Deze kantoren brengen extra kosten in rekening indien de woning een appartement is en als sprake is van erfpacht. Daarnaast is het niet mogelijk dat een dossier wordt vervroegd en wordt de levering uitgesteld als de hypotheekstukken niet minstens vijf werkdagen voor de passeerdatum aanwezig zijn. Ook wordt van cliënt verwacht dat hij zelf de vereniging van eigenaars aanschrijft en aflosnota’s opvraagt bij de banken en kredietverstrekkers. Als door de verkoper de aanslagbiljetten van de zakelijke lasten niet worden aangeleverd, wordt dit bij de gemeente opgevraagd. Hiervoor wordt een bedrag bij de koper in rekening gebracht. Ook voor het overnemen van erfdienstbaarheden in de akte van levering wordt door sommige kantoren een bedrag in rekening gebracht. Het is echter een wettelijke verplichting dat de erfdienstbaarheden worden overgenomen. Wij brengen hiervoor dan ook niets extra’s in rekening.

Wij bieden volledige service, zijn flexibel en hanteren redelijke prijzen.

Voorbeeld:

Tot slot
 

Graag tot ziens op ons kantoor.                                                                        © 14-10-2009